저출산·노령화 문제가 심각하다. “2305년 OECD 국가 중 첫 번째로 한국이 세계지도 에서 사라질 것”이라는 어느 미래학자1의 경고가 더 와 닿는 요즘이다. 태어나 성장하고 나이가 들어 결국 자연의 품으로 회귀하는 것은 거스를 수 없는 섭리다. 하지만 그만큼 새로운 생명이 피어나야 사회가 유지될 수 있는 것 또한 세상의 이치다.
늙어가는 것은 비단 생명뿐이 아니다. 도시도 노후화된다. 국내 도시의 약 2/3에서 인구 감소, 산업침체 등의 쇠퇴가 진행 중이다. 주거 환경이 악화하는 지역도 해마다 증가하고 있고 대도시 건축물의 노후화도 심각하다.
이러한 배경하에 정부는 2013년 도시재생특 별법을 제정하고 ‘개발’에서 ‘재생’으로 도시 정책의 패러다임을 전환함과 동시에 2017년 도시재생 뉴딜을 100대 국정과제로 선정하고 범정부적 역량을 결집하여 도시재생사업을 추진하고 있다.
도시재생 뉴딜은 ‘지역 공동체가 주도하여 지속해서 혁신하는 도시, 살기 좋은 대한민국’ 이라는 비전을 갖고 ① 노후 저층 주거지의 주거환경 정비 ② 구도심을 혁신거점으로 조성 ③ 도시재생 경제생태계 조성 ④ 풀뿌리 도시 재생 거버넌스 구축 ⑤ 상가내몰림 현상에 선제 대응 등 5가지 추진과제를 설정 하였다. 이번 호에서는 ② 구도심을 혁신거점으로 조성하려는 방안 중 하나로 도시재생리츠에 대한 정부의 정책 방향에 대해 논의해 보고자 한다.
민·관 협력 매개체로서의 리츠
도시재생 뉴딜은 지자체, 주민, 민간 등의 적극적인 참여가 필요한 보텀업(Bottom-Up) 방식의 사업으로, 사업 성공을 위해서는 정부의 ‘정책방향 설정’ 및 ‘금융지원’과 민간의 ‘창의성’ 및 ‘풍부한 자금력’이 톱니바퀴처럼 잘 맞물려 나가야 한다. 도시재생에서 민·관 협력은 리츠에 민간과 공공이 함께 출자하는 방식으로 이루어질 수 있으며 주택도시기금의 출·융자 및 주택도 시보증공사의 보증을 통해 금융조달을 지원 한다. 현재 천안 동남구청사 복합개발 사업(2017년 4월 착공)과 청주 옛 연초제조창 리모델링 사업(2018년 4월 착공)이 도시재생 리츠 방식으로 진행 중이며 경제기반형 및 중심 시가지형 도시재생 활성화 계획 수립지역을 중심으로 점차 추진사업을 늘려나갈 계획이다.
도시재생 복합개발 리츠 개선방안
국토부는 도시재생 복합개발 리츠를 본격적 으로 추진하기 위해 민·관·학계의 의견을 수렴하여 제도 개선방안을 마련했다. 이번 개선안은 도시재생리츠의 사업성 강화와 공공성 보완, 이 2가지 측면에서 내용을 담았다. 먼저 기금지원을 강화하여 리츠의 사업성을 보완하고 이를 통해 민간의 창의성과 전문성을 적극적으로 활용한다는 계획이다. 이와 동시에 공공성에 대해서도 지역공동 체 참여, 지역밀착 일자리 창출 등 도시재생 뉴딜의 정책 가치를 반영할 수 있도록 심사 지표를 개선하고 사후관리 부문을 강조했다. 세부 개선사항은 다음과 같다.
1. 기금지원 조건 개선 : 지원금리인하, 지원비율 확대, 지원기간 연장
먼저 도시재생 복합개발 리츠에 대한 주택도 시기금의 지원 금리·한도·기간 등 전반적인 지원 조건을 개선하였다. 기금의 융자 금리를 기존 2.5% 에서 2.2%로, 출자에 대한 요구수익률을 2.7%에서 2.5%까지 인하하는 한편, 지원 한도도 융자는 총 사업비의 최대 50%까지, 출자는 총 사업비의 최대 20%까지 확대하였다. 복합역사 개발처럼 장기간이 소요되는 사업에 대해서는 사업특성에 맞게 최장 35년까지 융자 기간을 연장하였다.
2. 도시재생리츠에 참여 가능한 대상 확대
다음으로 도시재생리츠에 참여 가능한 사업자 요건을 완화하였다. 지금까지는 HUG의 자체평가 기준 신용도 BBB+ 이상, 도급순위 200위 이내의 시공사만 도시재생 리츠에 참여가 가능했으나 앞으로는 BB+이상, 500위 이내의 시공사도 참여할 수 있도록 최저 기준을 낮춰 보다 많은 지역 업체들이 도시재생에 참여할 기회를 제공할 계획이다. 또한 지역에 특화된 사업모델을 만들 수 있도록 지방공기업이 리츠의 자산관리회사(AMC) 역할을 수행하는 내용을 포함한 지방공기업법 개정도 추진 중이다.
3. 공공성 강화 : 사업인정 심사제도 개선, 사후관리 강화
지역공동체 참여, 둥지 내몰림 방지, 지역밀착 일 자리 창출 등 도시재생 뉴딜의 정책 가치를 반영하기 위해 공공성 부분도 보완할 방침이다. ‘공공시설 설치’, ‘임대료 제한’, ‘지역 일자리 창출’과 같은 공공성을 평가하기 위한 지표들을 사업인정 심사제도를 통해 평가할 계획이며 문화·상업 시설 등 민간 운영사가 마을기업 등 지역기반의 자생적 조직과 협업할 수 있도록 인센티브 부여 등 협업 환경을 조성해나갈 예정이다. 이 밖에도 특정 사업으로 인해 발생하는 과도한 수익을 공유하는 균형적 기능을 부여하기 위해 기금의 출자지분을 조건부 참가적 우선주2로 운용 하여 수익률 10% 이상의 초과 이익에 대해서는 지분비율에 따른 배당 참여도 추진할 계획이다.
향후 계획과 남은 과제
지금까지 국토부에서 추진 중인 ‘도시재생 복합개발 리츠 제도개선 방향’에 대해 소개했다. 도시재생 리츠는 이제 출발점에 서 있으며 경험을 축적해 제도를 지속해서 다듬고 보완해나가는 것이 중요하다. 구체적으로 언급한 단기과제 이외에도 중장기적 으로는 민관 사전협상제도, 세제 혜택 등 인센티브 강화와 같은 거시적인 제도개선도 추진할 예정이다.
