해외사례

베를린시 주거보호구역 15개 추가 지정 검토

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64개 보호구역 지정·운영 중

베를린 시정부는 1991년 이후 사회적보존령(Soziale Erhaltungsverordnungen)에 근거해 도시 내에 보호구역(Milieuschutzgebiet)을 지정 운영하고 있다. 주택 투기를 차단하고 세입자의 주거 안정성을 높이기 위한 조치로 지난 해 까지 64곳이 보호구역으로 지정됐다.

 

베를린시에는 전체 주택 약 197만 채 중 임대주택이 약 165만 채로 전체의 약 84%를 차지한다. 지난 10년간 임대주택이 자가소유 주택으로 변경되는 사례가 꾸준히 증가하였는데, 이는 베를린 주택시장의 과열과 부동산 투기로 연결되는 문제점을 낳고 있어 시정부는 현재 15개 구역을 추가 지정하기 위해 검토 중이다.

 

주택의 개보수나 리모델링은 임대료 인상으로 이어지며, 이는 기존의 저렴한 임대료로 거주하던 세입자에게 경제적 부담이 된다. 임대주택이 자가소유주택으로 변경되면 세입자는 별다른 대책 없이 이주를 해야만 한다. 집주인 입장에서는 세입자가 있을 경우 세입자 보호법 등으로 인해 주택 매매가 어려운 점을 피하기 위해 용도 변경을 하는 경향이 있다.

 

 

2020년 시행된 변경금지령(Umwandlungsverordnung)은 보호구역에서 임대주택을 자가 소유주택으로 용도 변경을 하려면 시 해당 구청의 허가를 받도록 강제하고 있다. 보호구역내 거주자는 베를린 전체 인구의 약 26%인 98만명 정도이고 주택수는 53만채로 베를린 전체 주택의 27% 정도이다. 보호구역으로 지정되면 주택의 건축 변경과 철거, 용도 변경 시 특별 허가를 받아야 한다.

 

보호구역 내에서 부동산을 매매할 때 매매가 사회적 보존령의 취지에 어긋나면 독일연방건설법에 명시된 선매권을 활용해 해당 부동산을 구청이 직접 매입할 수 있다. 선매권 행사는 부동산 투기를 목적으로 부동산 거래가 이루어지는 것을 방지하기 위함이다. 시정부는 2015년부터 2021년 1월까지 선매권을 활용하여 지역보호구역 내 약 2,300채의 주택을 매입하였고, 약 7,500채의 주택은 구청이 개입해 사회적보존령의 목적을 지키도록 유도해 주택이 투기성 매물이 되는 것을 막았다.

 


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